Dożywocie jest instytucją prawa uregulowaną przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 – „k.c.”).
Art. 908 § 1 k.c. wskazuje, że: Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jak wynika z przywołanego przepisu, umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą, odpłatną i wzajemną. Z jednej strony zbywca (dożywotnik) przenosi własność nieruchomości, z drugiej strony nabywca świadczy na rzecz zbywcy dożywotnie „utrzymanie”.
Istotne jest zaznaczenie, że Kodeks nie limituje możliwości przeniesienia własności nieruchomości w zamian za ustanowienie praw dożywocia tylko do nieruchomości – tak gruntowej, jak i lokalowej. Ale w celu wykonania umowy dopuszczalne jest też przeniesienie udziału we współwłasności oraz prawa użytkowania wieczystego.
Kolejną cechą dożywocia jest ekwiwalentność świadczeń stron tej umowy. Zaznaczyć należy, że nie musi to być ekwiwalentność rozumiana w sensie obiektywnym, a subiektywnym. Innymi słowy, świadczenia stron względem siebie nie muszą mieć tej samej wartości, albo, jak pisze się w doktrynie, nie muszą mieć tego samego wymiaru ekonomicznego, ustalanego według kryteriów obiektywnych.
Zatem jest to umowa odpłatna, w ramach której każda ze stron uzyskuje jakąś korzyść majątkową, przy czym korzyść niekoniecznie przybiera postać pieniężną.
W konsekwencji, umowa o dożywocie jest czynnością prawną o charakterze odpłatnym – dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.
Jak wskazuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego, nie jest umową o dożywocie umowa przenosząca jakiekolwiek prawo inne niż własność nieruchomości, w tym w szczególności własność rzeczy ruchomych, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w zamian za zapewnienie przez nabywcę opieki nad zbywcą. Zgodnie z powołanym stanowiskiem Sądu Najwyższego taka umowa może być uznana za umowę nienazwaną, której dopuszczalność zawarcia wynika z zasady swobody umów (art. 3531 k.c.).
Nie mniej istotną kwestią jest to, że prawo dożywocia, ze względu na treść tego prawa, jest ściśle związane z osobą dożywotnika. Oznacza to, mając na uwadze treść art. 922 § 2 k.c., że nie należy ono do spadku po tej osobie, jako prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą. To również oznacz, że jest to prawo niezbywalne, co wprost wskazano w art. 912 k.c.
Ale konsekwencja jest dalsza; jako prawo ściśle związane z osobą dożywotnika, prawo dożywocia nie może być przedmiotem egzekucji (art. 831 § 1 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego) ani przedmiotem zastawu (art. 327 k.c.). W przypadkach, w których treścią prawa dożywocia objęte są użytkowanie, służebność mieszkania lub inna służebność osobista, za niezbywalnością prawa dożywocia przemawia dodatkowo niezbywalność stanowiących jego element ograniczonych praw rzeczowych (art. 254 i 300 k.c.).
Niestety, jeśli ktoś pomyślał, że można zawrzeć umowę dożywocia z osobą, przyszłym dożywotnikiem, będącą „na łożu śmierci”, to jako czynność sprzeczna z naturą zobowiązania, będzie ryzykował uznaniem takiej umowy za nieważną wobec treści art. 3531 k.c.
Ciekawostką jest to, że z art. 908 § 3 k.c. wynika, iż dożywotnikiem może być zarówno zbywca nieruchomości, jak i jego osoba bliska. Przy czym brak jest definicji „osoby bliskiej” w przepisach. Zatem może to być np.: osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu ze zbywcą (podobnie w art. 691 k.c.). Istotne będą zatem więzi emocjonalne, relacje bliskości.
Przyjęte jest, przynajmniej w doktrynie prawa, że w przypadku gdy dożywocie zostało zastrzeżone na rzecz osoby trzeciej niebędącej osobą bliską zbywcy nieruchomości, umowa taka nie jest umową dożywocia.
Informacje i zastrzeżenia:
Wpis nie stanowi opinii prawnej, a jedynie najlepszy osąd prawny, który może zostać poddany w wątpliwość przez każdą rządową instytucję lub sądy i nie jest wiążące dla żadnej rządowej instytucji ani sądów.
Niniejsze opracowanie jest oparta na obowiązującym prawie, wyrokach sądowych i przepisach administracyjnych, orzeczeniach, interpretacjach i praktyce, które to wszystkie mogą ulec zmianie w każdym czasie, ze skutkiem na przyszłość bądź ze skutkiem wstecznym.
Piszący zwraca również uwagę, że rozwój rozstrzygnięć instytucji, przepisów administracyjnych, wyroków sądowych, zmian ustawowych lub zmian faktycznych lub zmian innych informacji na podstawie, których została oparte niniejsze opracowanie, może mieć niekorzystny wpływ na konsekwencje prawne wskazane w niniejszym tekście.
Ewentualne poglądy wyrażone w niniejszym tekście są oparte na prawie obowiązującym w Polsce w dacie wskazanej w niniejszym tekście i każda zmiana tego prawa może mieć wpływ na te poglądy.
